A famous American company in the industry of real estate development obtained legitimately the land use right of a plot located in Xinjiekou of Nanjing. However, because of its adjacence to a military site, the project was postponed for a long time, and the American company had to transfer the land use right to a domestic company. Mr. Chambers Yang and his team provided all-round legal services for the foreign party including the design of transfer plan, drafting and negotiation of the transaction contracts, the design of plan of supervision over money for transaction, and the contacts with authorities regarding foreign capital, administration of industry and commerce, tax, foreign exchange, etc.
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外资房地产企业转让土地使用权的核心法律障碍有哪些？
外资房地产企业转让土地使用权面临的核心法律障碍主要包括三方面：第一，外资准入限制。根据外商投资准入特别管理措施，房地产开发经营属限制类行业，外资企业需遵守注册资本、投资总额等比例要求，且不得通过股权转让规避外资准入负面清单。若转让后受让方为内资企业，需确保原外资企业已履行全部投资义务，并完成外资企业注销或变更登记。第二，土地用途与规划限制。若地块毗邻军事区、历史文化保护区等特殊区域，需取得军事机关或规划部门的书面同意文件，否则可能因违反《军事设施保护法》相关规定导致转让无效。实务中，军事机关通常要求受让方承诺不建设影响军事设施安全的建筑物，并设置高度、间距等限制条件。第三，税务合规障碍。外资企业转让土地使用权需缴纳土地增值税、企业所得税等，若转让价格明显偏低，税务机关有权按核定征收方式调整计税依据。此外，跨境资金汇出需经外汇管理局审批，提供完税证明及相关合同文件。法律服务机构在方案设计阶段需提前排查上述障碍，制定替代方案，例如将股权转让改为资产转让，或通过分阶段付款方式降低风险。
外资企业转让股权时如何设计资金监管方案以避免风险？
外资企业转让股权时，资金监管方案的设计需重点防范跨境支付风险、汇率波动风险及税务扣缴风险。具体操作要点如下：第一，监管账户设置。建议在境内银行开立共管账户，由交易双方共同指定账户监管人，约定资金解付条件必须同时满足以下要件：转让方完成股权变更登记、受让方取得新的营业执照、税务机关出具完税证明。监管银行应出具书面承诺，未经双方书面授权不得划转资金。第二，资金支付路径。若受让方为内资企业，需通过银行购汇后支付至转让方境外账户，但需注意外汇管理局对资本项目结汇的限制。实务中可采用“分期付款+保证金”模式：首付款在签约后支付，尾款在完成工商变更及税务注销后支付，且尾款需预留10%至30%作为保证金，用于应对转让方可能产生的潜在债务。第三，汇率风险对冲。对于跨境交易，建议在合同中约定汇率调整机制，例如以支付日中国人民银行公布的中间价为准，或约定按交易合同签订日汇率锁定结算金额，差额部分由双方按比例分担。第四，税务扣缴安排。根据现行税法，非居民企业转让中国境内股权，受让方有义务代扣代缴预提所得税（通常为10%）。监管方案中应明确税款由受让方在支付时直接扣缴，并取得税务机关出具的完税凭证，否则转让方可能无法完成外汇汇出。上述措施需在合同中以专门条款明确，并附上监管协议作为附件。
外资企业转让股权涉及哪些政府部门审批及常见争议？
外资企业转让股权涉及的政府部门审批包括：1) 外资主管部门（原商务部门或现自贸区管委会）需对股权转让进行备案或审批，重点审查转让是否涉及外资准入限制、是否导致外资企业性质变更等；2) 市场监督管理部门负责办理股权变更登记，需提交股权转让协议、股东会决议、新公司章程等文件；3) 税务部门负责审核土地增值税、企业所得税、印花税等税种，转让方需提交财务报表、资产评估报告等；4) 外汇管理局负责跨境资金汇出审批，需提供税务备案证明、合同及监管协议。常见争议焦点包括：第一，转让价格是否公允。若转让价格低于市场公允价值，税务机关有权要求按评估价调整并补征税款，受让方可能因此承担额外成本。第二，隐形债务承担。外资企业可能存在未披露的对外担保、税务欠款或工程款拖欠，受让方在工商变更登记后可能面临债权人追索。实务中建议通过尽职调查发现潜在债务，并在合同中约定由转让方承担相关责任，同时要求转让方提供担保。第三，军事用地限制的合规性。若地块毗邻军事区，转让后新项目未取得军事机关同意，可能被责令拆除或停工，导致受让方损失。争议解决方式通常约定在中国仲裁机构（如贸仲）按照涉外仲裁规则处理，适用中国法律。
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