Due to his expertise in real estate M&A, Mr. Yang was engaged by a PE fund management company based in Shanghai which specializes in investing in real estate projects to serve as its legal consultant and a member of its risk control committee. Mr. Yang provided comprehensive legal service for the company with regard to the setting up of real estate fund (LLP) and real-estate related investment.
In its real estate investments in Jiangxi, Shandong and Jiangsu, Mr. Yang and his team provided legal counseling, conducted legal due diligence and designed transaction structure for the client in its selection of projects. After the client decided to invest, Mr. Yang and his team draft or review all the relevant legal documents such as partnership agreement, partnership-joining agreement, project feasibility report, fund raising explanatory memorandum, legal opinion, investment agreement, cooperation agreement, brokerage agreement, loan agreement, collateral agreement, guarantee agreement or guarantee notice for the setting up of fund and each investment.
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
房地产基金为何多采用有限合伙形式？
有限合伙是私募基金常见组织形式，由普通合伙人承担无限连带责任并执行合伙事务，有限合伙人以认缴出资额为限承担有限责任、不参与日常经营。该结构能实现资金与管理分离，符合私募基金募投管退的业务逻辑。核心规则包括合伙协议约定出资、分配、决策、退出等机制。文章中，某上海PE基金管理公司设立房地产基金时采用有限合伙形式，律师作为法律顾问参与风险控制委员会，全程起草和审核合伙协议、入伙协议等文件。实践中，针对江西、山东、江苏等地房地产项目，正是依托有限合伙的灵活架构，将不同项目的资金募集、投资决策和责任承担进行了有效隔离。采用有限合伙形式时，应重点设计普通合伙人对基金债务的无限责任边界、有限合伙人的知情权和退出权、投资决策委员会构成、利益冲突处理及亏损分配顺序。同时需注意合伙协议与入伙协议条款的一致，避免因出资违约、份额转让或退出机制不明引发争议。还需防范普通合伙人滥用管理权损害有限合伙人利益，明确投资失败情形下的赔偿路径。
房地产基金投资前法律尽职调查应关注哪些要点？
法律尽职调查是投资决策前对目标项目及相关主体进行全面核查的过程，目的在于识别和控制法律风险。主要包括目标公司主体资格、股权结构、项目权属、土地使用权、规划审批、建设施工许可、环保消防验收、重大合同、诉讼仲裁及行政处罚等。核心规则是全面、客观、留痕，调查结论应作为交易结构和投资协议设计的依据。文章中的律师团队在江西、山东、江苏等地项目筛选阶段，即为客户提供法律咨询和尽职调查服务，并据此设计交易结构。对房地产项目而言，尽调重点在于土地来源是否合法、是否存在抵押或查封、开发资质是否齐备，以及项目公司对外负债和或有债务情况。这些调查直接影响投资协议中的交割条件、价格调整和担保安排。尽调过程中，应通过工商档案、不动产登记、政府公开信息及现场勘察等途径交叉验证，杜绝仅凭书面材料判断。需特别关注项目公司是否存在隐性债务、股权代持、土地闲置或超规划建设等风险。针对尽调发现的问题，可在投资协议中设置先决条件或由卖方提供后续担保。同时，律师应将尽调报告与法律意见书区分，避免混同责任。
房地产基金投资项目通常需要签署哪些交易文件？
房地产基金投资交易文件是保障投资安全、明确各方权利义务的书面载体。常见文件包括投资协议、合作协议、贷款协议、担保文件如抵押协议、保证协议或担保通知、经纪协议等。其中投资协议约定投资金额、股权或债权安排、回购条款及退出路径；担保文件为投资提供增信措施。各类文件间须保持权利义务的呼应和衔接，构成完整交易闭环。文章中，律师团队在基金设立阶段起草了合伙协议、入伙协议、项目可行性报告、基金募集说明书和法律意见书；在具体投资阶段又起草或审核了投资协议、合作协议、经纪协议、贷款协议、抵押协议、担保协议或担保通知等全套文件。以山东、江苏等地的房地产项目为例，投资往往伴随土地抵押和第三方保证，担保文件的有效登记与否直接决定优先受偿权的实现。签署文件时应注意担保手续的办理时限和登记机构要求，确保抵押权、质权依法设立。投资协议中应明确资金用途限制、项目监管账户、信息披露和违约责任。还需关注合作协议与投资协议在利益分配、退出机制上是否矛盾，以及经纪协议中的佣金支付条件。房地产周期波动下，应设置对赌或回购机制并在担保文件中同步覆盖相关义务。
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