各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
为规范和加强个人所得税管理，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，现对个人取得转租房屋收入有关个人所得税问题通知如下：
一、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
三、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：
（一）财产租赁过程中缴纳的税费；
（二）向出租方支付的租金；
（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
（四）税法规定的费用扣除标准。
国家税务总局
二○○九年十一月十八日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
转租房屋收入如何计算个税？
个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税法规定的财产租赁所得，应依法计算缴纳个人所得税。计算应纳税所得额时，允许扣除的项目包括：第一，在财产租赁过程中缴纳的税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等；第二，向原房屋出租方支付的租金，这部分需要凭有效的房屋租赁合同和合法支付凭据（如银行转账记录、收据等）进行扣除；第三，由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用，每次修缮费用以800元为限，超过部分可结转下月扣除，但修缮费用扣除后每月扣除总额仍受法定限额限制；第四，法定费用扣除标准，即每月固定扣除800元（若应纳税所得额超过4000元，则按20%扣除）。需要注意的是，上述扣除项目有严格的先后顺序，必须按通知规定的次序依次扣除，不能随意调整。实务操作中，纳税人应当妥善保管租赁合同、支付租金凭证、修缮费用发票等原始凭证，以备税务机关核查。如果无法提供合法有效的凭证，对应的支出将不得在税前扣除，可能导致税负增加。此外，转租收入可能涉及增值税等流转税，建议综合计算整体税负。
转租租金扣除需什么凭证？
根据国家税务总局的通知，个人在计算转租房屋个人所得税时，向房屋出租方支付的租金可以在税前扣除，但必须满足两个条件：一是要有房屋租赁合同，证明租赁关系的存在；二是要有合法支付凭据，证明实际支付了租金。合法支付凭据通常包括：银行转账记录、第三方支付平台转账截图、收款收据、发票等。如果出租方是个人，往往无法提供发票，此时纳税人应当尽量取得对方出具的收款收据，并注明收款人、付款人、金额、日期、租赁期限等信息。如果出租方是单位，则应当要求对方开具正规发票。实务中，很多纳税人因获取不了正规发票而无法扣除租金，导致税负较高。建议在签订租赁合同时明确约定开具发票的义务，并保留完整的支付记录。此外，如果租金支付方式为现金，则风险较大，税务机关可能对现金支付的真实性提出质疑，因此尽量采用银行转账等可追溯的方式。对于修缮费用的扣除，同样需要取得合法有效的发票或收据，且修缮费用必须实际由纳税人负担。实践中，税务机关会重点审核凭证的真实性、合法性和关联性，如果发现凭证与实际情况不符或存在虚假，将不予扣除并可能追究法律责任。
转租收入个税扣除顺序是什么？
根据国家税务总局通知，个人转租房屋取得的财产租赁所得，在计算个人所得税时，税前扣除项目需按以下顺序依次扣除：第一顺序，财产租赁过程中缴纳的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税等。这些税费是转租行为发生时依法缴纳的，纳税人需提供完税凭证。第二顺序，向出租方支付的租金，即转租人支付给原房东的租金，需凭租赁合同和支付凭据扣除。第三顺序，由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用，每次修缮费用以800元为限，超过部分可结转以后月份扣除，但每一纳税年度累计修缮费用扣除不得超过法定限额。第四顺序，法定费用扣除标准，即每月800元（若应纳税所得额超过4000元，则按20%扣除）。需要注意的是，如果前三个顺序的项目扣除后，应纳税所得额已经小于0，则不再适用法定费用扣除标准。实务中，纳税人应当严格按照上述顺序计算，不得颠倒或遗漏。例如，不能先扣除租金再扣除税费，否则可能影响最终应纳税额。此外，不同顺序的项目扣除后，剩余部分才能适用法定费用扣除标准。如果纳税人同时拥有多套转租房屋，应分别计算每个租赁项目的所得，不能合并计算。税务机关在稽查时，会重点检查扣除顺序是否正确，以及各项扣除凭证是否齐全。
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