A private real estate enterprise obtained the land use right of a plot located in the central area of Xuhui District of Shanghai, which was expected to be used for construction of an AAAAA-Class office building. However, because of its excessive expansion and its problematic channel of finance, part of equity of the project company had to be sold. Mr. Chambers Yang and his team participated in rounds of arduous negotiation, and the agreement was concluded between the company and a natural person at last, the transaction accomplished.
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
房地产并购中土地使用权转让的法律要点有哪些？
在房地产并购交易中，土地使用权的转让是核心法律问题之一。根据《城市房地产管理法》及《土地管理法》等相关法律原则，土地使用权的转让需满足以下条件：首先，土地使用者必须按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；其次，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。在实务操作中，若通过股权收购方式间接取得项目公司控制权，从而变相获得土地使用权，需注意规避名为股权转让实为土地使用权转让的监管风险。税务机关可能穿透审查交易实质，要求补缴土地增值税等税费。此外，若土地存在闲置、违规建设或未达到法定投资比例等情形，可能面临被政府无偿收回的风险。因此，买方在尽职调查中应重点核查土地出让合同、开发进度、规划许可、施工许可等文件，并向自然资源部门核实土地状态。在交易结构设计上，应明确约定股权转让价款与土地增值的分配关系，避免因土地价值波动引发争议。同时，需关注地方政府对房地产项目公司股权转让的限制性规定，例如某些地区要求项目公司股权变更需经原出让方同意或备案。实务操作指引建议在转让协议中设置土地合规性保证条款和违约责任条款，并将土地权利瑕疵作为解除合同的条件。风险提示方面，若土地使用权存在抵押、查封或共有权纠纷，需在交易前解除或取得权利人同意，否则可能导致股权转让无法完成或后续开发受阻。常见争议焦点包括：土地开发投资额的计算标准、股权转让是否构成土地使用权间接转让的认定、以及税费承担主体的确定。
股权收购与资产收购在房地产并购中如何选择？
在房地产并购中，股权收购与资产收购是两种主要交易模式，各有优劣，需结合具体项目情况综合选择。股权收购是指收购方购买目标公司股东的全部或部分股权，从而取得对目标公司的控制权，间接获得目标公司名下的土地使用权、在建工程等资产。其优势在于：交易程序相对简便，无需办理不动产过户登记，可节省土地增值税、契税等交易税费；可保留项目公司的资质、许可、合同关系等运营要素；便于承接既有的开发团队和管理经验。但风险在于：需承担目标公司潜在的或有债务，包括未披露的对外担保、税务欠缴、工程款纠纷、劳动纠纷等；若目标公司存在违法违规行为，可能面临行政处罚或诉讼风险；土地增值税等税收负担可能因股权溢价而难以完全规避。资产收购则是直接收购目标公司名下的土地使用权、在建工程、设备等特定资产。其优势在于：资产权属清晰，不会继承目标公司的历史债务；可选择性收购优质资产，剥离不良资产；便于进行资产重组和税务筹划。但劣势在于：需办理不动产过户登记，程序复杂，耗时较长；可能触发土地增值税、契税、增值税等多个税种，税务成本较高；若在建工程已部分销售，可能涉及购房者权益的保护问题。实务操作指引方面，建议首先进行详尽的尽职调查，评估目标公司的债务风险、合规状况和资产价值。若目标公司历史清白、负债可控，且希望保留项目公司资质，优先选择股权收购；若目标公司存在较大不确定性或债务风险，或仅需特定资产，则选择资产收购。在交易结构设计上，可考虑通过股权收购加资产剥离的组合方式，或采用分期付款、对赌协议等机制控制风险。风险提示方面，股权收购后若发现目标公司存在未披露的巨额债务，收购方可能面临追索风险，因此应在协议中设置详尽的陈述保证条款和赔偿机制。常见争议焦点包括：未披露债务的举证责任、股权转让价款与净资产价值的差额合理性、资产收购中土地增值税的计税依据。
房地产并购中的融资风险如何识别与防范？
房地产并购通常涉及大额资金，融资环节存在诸多法律风险，需要从资金端、交易端和监管端进行系统识别与防范。首先，资金端风险包括：融资渠道合规性风险，如使用民间借贷、非法集资或高利贷等违规资金，可能导致交易被认定为无效或面临刑事追诉；资金来源证明风险，在反洗钱监管背景下，交易各方需提供资金来源的合法证明，否则可能被监管机构冻结或调查；融资成本风险，过高的利息或费用可能影响项目盈利能力，甚至导致资金链断裂。其次，交易端风险包括：融资协议中的担保措施风险，如以项目公司股权、土地使用权或在建工程作为抵押或质押，若未依法办理登记，则担保物权不成立；融资用途限制风险，金融机构可能对资金用途有严格约定，如资金不得用于支付土地出让金、不得用于偿还股东借款等，违反用途可能导致贷款提前收回；交叉违约风险，并购交易中的融资协议与其他合同（如施工合同、销售合同）可能设置交叉违约条款，一方违约可能引发连锁反应。再次，监管端风险包括：房地产调控政策风险，如限购限贷、融资集中度管理等政策变化，可能导致融资条件恶化或资金回收困难；税务合规风险，如利息支出税前扣除、转贷行为等可能被税务机关调整。实务操作指引方面，建议收购方在融资前进行全面的法律尽职调查，核查融资方的资质、历史业绩和监管合规记录；在融资协议中明确约定资金用途、还款计划、担保实现方式等条款，并设置合理的违约救济机制；优先选择银行、信托等持牌金融机构融资，避免使用非正规渠道；同时，应关注并购贷款的杠杆比例限制，并确保自有资金比例符合监管要求（如至少30%）。风险提示方面，若融资方为自然人，需特别注意民间借贷的利率上限（通常为一年期贷款市场报价利率的4倍），超出部分不受法律保护。常见争议焦点包括：融资协议中“担保人”责任的范围认定、资金挪用导致的违约责任、以及融资合同解除后的法律后果。
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