A private group company rented the factory and warehouses of an enterprise in Shanghai, and intended to transform it into a creative park. For this purpose, the company contracted out the project to a construction enterprise from Zhejiang Province. Because of its inexperience in tendering and bidding, contracts of overall contract, and management, completion and settlement of the project, the company failed to prevent many disputes. Mr. Chambers Yang is resolving the legal issues on behalf of the company.
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
创意园区改造项目招投标有哪些法律风险？
创意园区改造项目在招投标环节的法律风险主要集中在几个方面。首先，依据现行法律原则，依法必须招标的工程项目范围包括使用国有资金投资或涉及公共利益的大型基础设施、公用事业项目等。如果项目属于强制招标范围而未进行招标，直接发包或签订施工合同，可能导致合同无效，进而引发价款结算、工期延误等一系列纠纷。实务中，许多企业误以为厂房改造不属于必须招标项目，但若改造资金来源涉及国有资金、财政补贴或项目性质属于公共建筑，仍可能被认定为必须招标。其次，招标程序不规范，如未发布招标公告、未进行资格预审、评标标准不明确等，容易导致中标结果被质疑，甚至引发行政投诉或诉讼。第三，存在“明招暗定”或虚假招标的风险，即先施工后补招标手续，或者串通投标、围标，这些行为不仅可能导致合同无效，还可能面临行政处罚或刑事责任。第四，招标文件中的合同条款设置不合理，例如对工程范围、质量标准、工期、变更签证、结算方式等约定不清，为后续争议埋下隐患。实务操作指引方面，企业应首先判断项目是否属于强制招标范围，若不属于，可自主选择招标或直接发包，但建议仍参照招标流程引入竞争机制以控制成本；若属于强制招标，必须严格按照法定程序进行招标，并委托专业机构编制招标文件。同时，应避免在招标前与特定施工方达成实质性协议。风险提示方面，一旦发生纠纷，首先应审查合同效力，若因未招标导致合同无效，承包人可主张参照合同约定折价补偿，但发包人可能面临项目停滞或赔偿损失。常见争议焦点包括：合同效力认定、工程款结算依据、工期延误责任划分等。因此，企业在项目启动前应咨询专业律师进行合规审查，确保招投标环节合法合规，降低后续纠纷概率。
总包合同签订时应注意哪些关键条款？
总包合同是创意园区改造项目的核心法律文件，签订时需重点关注以下关键条款以防范纠纷。第一，工程范围条款必须明确具体，包括改造区域、施工内容、材料标准、设备要求等，避免使用“等”“其他”等模糊表述，防止承包人在施工过程中对范围产生争议。实务中常见的问题是，发包人将部分拆除、加固、装修等项目口头委托施工，但未写入合同，导致结算时承包人以合同外工程为由要求额外计价。第二，合同价款条款应明确计价方式，是固定总价、固定单价还是可调价，并约定价格调整的条件和程序。对于改造项目，由于设计变更频繁，建议采用固定单价加综合单价包干的方式，同时明确变更签证的申报流程、审批权限和计价依据。第三，工期条款应设定合理的开工日期、竣工日期，并约定工期顺延的具体情形，如设计变更、不可抗力、发包人未及时提供施工条件等。同时，应明确工期延误的违约责任，包括违约金计算标准和最高限额。第四，工程质量条款应约定质量标准（如国家验收合格、创优等），并明确隐蔽工程验收、分部分项验收、竣工验收的程序和时限。第五，变更和签证条款是改造项目纠纷的高发区，需详细规定变更的提出方式、书面确认要求、估价原则以及争议解决机制。第六，结算条款应明确竣工结算的提交时间、审核期限、逾期视为认可的后果（如发包人逾期未审核是否视为认可），以及结算争议的解决方式。第七，违约责任条款应平衡双方权利义务，对发包人逾期付款、承包人逾期竣工、质量不合格等情形设定明确的违约金和赔偿范围。第八，争议解决条款应选择仲裁或诉讼，并明确管辖机构。实务操作指引方面，建议企业使用住建部或行业协会的示范文本，并根据项目特点进行个性化修改。风险提示：合同条款不完善或表述不清，将直接导致争议时举证困难。常见争议焦点包括：合同范围争议、工程变更价款认定、工期延误责任归属、结算依据冲突等。因此，签订前应逐条审核，尤其对涉及价款、变更、结算的条款进行细化，必要时由律师参与起草和谈判，确保合同的可执行性和风险可控性。
工程竣工结算时如何避免争议？
工程竣工结算是创意园区改造项目纠纷的高发环节，避免争议需从多个方面加强管理。首先，在合同签订时就应明确结算依据，包括施工图纸、设计变更文件、签证单、工程量确认单、竣工图等，并约定结算文件的提交时限、审核期限和逾期后果。实务中，许多纠纷源于合同对结算依据约定不清，导致双方对结算数据、计价标准各执一词。其次，施工过程中应做好过程管理，及时办理工程变更签证、隐蔽工程验收记录、材料进场确认等书面文件，并由双方签字盖章。这些文件是结算时最直接的证据，如果只有口头约定或事后补签，容易引发争议。第三，竣工结算时，承包人应按照合同约定提交完整的结算资料，包括结算书、工程量计算书、竣工图纸、签证单、会议纪要等，并确保资料的真实性和一致性。发包人应在约定期限内进行审核，如有异议应以书面形式提出，避免口头答复导致后续扯皮。第四，应注意“黑白合同”问题，即备案合同（白合同）与实际履行合同（黑合同）内容不一致。根据法律原则，若项目属于强制招标范围，双方签订的建设工程施工合同必须与招标文件、中标通知书一致，另行签订的实质性变更条款（如工程范围、价款、工期）的协议可能被认定为无效，结算时应以备案合同为准。因此，企业应避免在合同外另行签订违背招标结果的协议。第五，对于造价争议，可委托第三方造价咨询机构进行鉴定，但应事先在合同中约定鉴定机构的选定方式和费用承担。第六，若双方无法达成一致，应及时启动争议解决程序，避免长期拖延导致损失扩大。实务操作指引方面，建议企业在项目开工前就建立专门的结算管理档案，指定专人负责收集、整理、保管所有与结算相关的文件。风险提示：结算争议往往涉及大额款项，处理不当可能导致项目烂尾或诉讼。常见争议焦点包括：工程量计算分歧、造价鉴定程序、签证单的效力认定、逾期审核是否视为认可等。因此，企业应重视结算环节的法律合规，必要时聘请专业律师或造价师全程参与，确保结算结果公平合理，减少争议发生。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
