各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过１０００万美元（含１０００万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的５０％。投资总额低于１０００万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。
（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额３５％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发〔２００６〕３７号文件及其他有关规定严肃查处。
三、严格境外机构和个人购房管理
（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
四、进一步强化和落实监管责任
（十三）各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正。建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细则，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例，以及管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。同时，要进一步加大对房地产违规跨境交易和汇兑违法违规行为的查处力度。
（十四）完善市场监测分析工作机制。建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络。有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。
建设部 商务部 发展改革委 人民银行 工商总局 外汇局
二００六年七月十一日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
境外机构和个人在境内购房有哪些限制条件？
根据该意见，境外机构和个人在境内购房并非自由 unrestricted，而是有严格的限制。具体而言，境外机构必须在境内设立分支或代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外），境外个人则须在境内工作或学习时间超过一年，并且所购房屋必须符合实际需要的自用、自住性质。对于在境内没有设立分支或代表机构的境外机构，以及在境内工作或学习时间一年以下的境外个人，则完全禁止购买商品房。此外，港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。购房时必须采取实名制，持有效证明文件到土地和房地产主管部门办理相应登记。产权登记部门必须严格审核自用、自住原则，对不符合条件的不予登记。这一规定旨在抑制境外投机性购房需求，防止外资炒作境内房地产，维护市场稳定。实务中，境外购房者需提前准备身份及在华工作学习证明，并确保购房用途的合规性，否则无法完成产权登记。
外商投资房地产企业注册资本和项目资本金有何要求？
该意见对外商投资房地产企业的资本金设置了明确门槛。对于新设立的外商投资房地产企业，若投资总额超过或等于1000万美元，注册资本金不得低于投资总额的50%；若投资总额低于1000万美元，则注册资本金按现行规定执行（通常不低于投资总额的70%或根据当时法规）。此外，外商投资房地产企业开发项目资本金（即自有资金占项目总投资的比例）不得低于项目投资总额的35%，否则不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门也不予批准其外汇借款结汇。同时，外资企业的外商投资各方不得在合同、章程或股权转让协议中订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款，这体现了风险共担原则，防止变相举债。在实务中，外资房地产企业若未足额缴付注册资本金、未取得国有土地使用证，或项目资本金比例未达标，不仅无法获得贷款，还可能被外汇管理部门拒绝结汇，进而影响项目推进。企业应事先规划资金安排，避免因资本金不足导致合规风险。
境外投资者并购境内房地产企业有哪些特殊要求？
境外投资者并购境内房地产企业属于严格审批事项，需由商务主管部门等依法审批。其特殊要求包括：第一，投资者必须提交履行国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等文件的保证函，以及国有土地使用证、建设（房地产）主管部门的变更备案证明和税务机关出具的相关纳税证明材料。第二，通过股权转让或其他方式并购时，必须妥善安置职工、处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。第三，对于有不良记录的境外投资者，明确禁止其在境内进行此类并购活动。第四，外商投资房地产企业的股权和项目转让也需严格按照规定审批，防止规避监管。这些要求旨在确保并购行为的真实性和合规性，防止境外资本通过并购渠道规避资本项目管制，同时保护职工权益和金融债权。实务操作中，并购方需提前完成尽职调查，准备全套合规文件，并确保资金来源为自有资金，一次性付款，否则并购审批将难以通过。
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