新新商厦位于上海市黄金地段九江路、云南路口，原为一幢8层楼的商业建筑。数年前某民营房地产开发企业以拍卖方式拍得该商厦，并经批准加层改造。然而该公司由于过多的诉讼导致该商厦在改造过程中就被数度查封，并面临被再次拍卖的窘境。
某中央国企欲购买该在建工程，遂委托杨春宝律师率领的律师团队提供方案设计、谈判、合同制作、协助办理过户登记以及后续工程建设法律服务等服务。我们经调查发现，该工程不仅涉及拖欠多家施工单位、设备供应商工程款和设备款，向银行和其他债权人抵押过两次，更为上海多家法院查封及轮候查封八次，加层部分土地出让金也未缴纳，该在建工程存在严重的权利瑕疵。
经杨律师精心设计，买卖双方通力合作，双方选择了一个既能最大限度排除法律风险、保证交易能够顺利进行，又能平衡双方权利义务的交易方案。然而，在行将进行交易的关键时刻，该在建工程再次被上海某法院轮候查封，同时又出现限制交易的技术障碍。但是，这些障碍并未能阻碍收购方成功收购该在建工程。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
收购在建工程前如何进行权利瑕疵调查？
收购在建工程前，必须进行全面的权利瑕疵调查，这是防范交易风险的基础。调查范围应涵盖不动产登记信息、司法查封与冻结情况、抵押登记、建设工程价款优先受偿权、拖欠材料款与设备款、土地出让金缴纳、规划与建设许可、诉讼与仲裁记录等。具体操作中，律师需前往不动产登记机构查询不动产登记簿，了解所有权归属、抵押登记、查封及轮候查封信息；前往法院执行系统或通过司法公开渠道查询涉诉情况；向住房和城乡建设部门调取工程施工许可、竣工验收等文件；向自然资源部门核实土地出让合同及出让金缴纳凭证。同时，应要求转让方出具书面承诺与保证，并提供相关合同、付款凭证、诉讼文书等资料。对于已申请的在建工程，还需关注施工合同履行情况，确认是否存在拖欠工程款，因为施工人享有法定优先权，其顺位通常优先于抵押权人，可能大幅影响收购后资产价值。调查中若发现查封与抵押，应逐笔查明查封法院、案号、债权金额、抵押顺位及债权余额，评估解除或清偿的可行性。实务上，仅依赖转让方披露远远不够，律师应独立开展尽职调查，并通过访谈施工方、供应商、物业现场管理者等核实真实状态。若发现土地出让金未缴，需计算补缴金额及滞纳金，并明确由谁承担。总之，权利瑕疵调查应当以书面记录为准，结合实地勘察与公开检索，形成完整的瑕疵清单与风险评估报告，才能为后续交易方案设计提供可靠依据。
存在多轮查封和抵押的在建工程能否收购？
存在多轮查封和抵押的在建工程在法律上并非绝对不能收购，但需要制定严谨的风险控制方案。查封意味着司法限制处分，未经查封法院同意，不动产无法办理过户登记；抵押则赋予抵押权人优先受偿权，收购后需承接或清偿抵押债务才能涤除抵押。多轮查封涉及多家法院，处理难度更大，但可以通过协商、清偿债务、提供担保等方式解除查封。收购方可以采取的交易路径包括：一是由转让方先行与所有查封申请人达成和解，清偿或提供等值替代担保，由法院解除查封；二是由收购方代转让方清偿债务，并在交易价款中扣减相应金额，同时要求转让方协调解封；三是通过司法拍卖程序中购买，但程序复杂且不可控；四是设计与查封法院沟通的纾困方案，例如将收购款直接汇入法院指定账户，由法院划转给申请人后解封。关键难点在于轮候查封的衔接，需确保首查封解除后，后续轮候查封不会形成新的障碍。律师还应考量抵押权的清除方式，通常需还清贷款本息或取得抵押权人书面同意。对于拖欠工程款，施工方优先权甚至优先于抵押权，需一并解决。此外，被查封期间工程处于停建状态，可能涉及现场看护、材料损坏、期限延误等额外风险。实务中，成功的收购方案往往将上述款项纳入交易总价，由收购方代为支付后直接在价款中扣除，同时规范资金监管，确保专款专用。还需在合同中设置先决条件，明确以全部解封和解除抵押为过户前提，并约定高额违约金与赔偿条款。因此，只要可对风险进行定价和有效控制，多轮查封与抵押并不能绝对阻碍收购。
因查封导致在建工程无法办理过户登记时如何应对？
在建工程因被司法查封导致无法办理过户登记，是收购交易中的重大风险点。司法查封的法律效果在于限制标的物的处分，包括转让、抵押、过户等，但并非不可恢复。应对策略应当围绕“解除查封”或“实现合法过户”两个方向展开。首先，应查明查封法院与案件情况，了解申请人、债权金额、查封依据，并区分首查封与轮候查封。若查封债权额远低于标的物价值，可说服查封法院允许转让，或者由收购方或转让方提供超额担保，申请法院解除查封。其次，主动与申请执行人协商，争取达成执行和解，包括清偿债务、分期履行或提供替代财产保全。对于资金充裕的收购方，可直接代偿债务，使查封失去存在基础。在操作上，应当将清偿款项交由法院或共管账户监管，避免款项被挪用而查封未解除。再次，若涉多轮查封，需要协调所有查封法院，确保首查封解除后，后续轮候查封不会再形成新的处分限制。通常可向各法院说明交易方案，争取同步处理。若属于行政查封或土地出让金欠缴导致限制交易，则需先行补缴税费并取得政府部门出具的解限文件。此外，存在技术性障碍时，例如不动产登记系统无法录入新权利人或规划变更未完成，应及早与不动产登记中心沟通，必要时通过行政协调或复议程序解决。若上述手段均无效，可考虑通过司法拍卖获取该在建工程，或以债权受让人身份参与分配。最后，所有应对措施都应在交易合同中明确约定为过户的前提条件，并设置“解押解封”特别条款，明确期限、资金监管、违约责任等。通过多重法律工具组合运用，即使遇到临时查封，仍可保障收购目的最终实现。
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